– Mật độ xây dựng là một thuật ngữ sử dụng phổ biến trong ngành xây dựng. Mỗi kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng hay người hoạt động trong ngành xây dựng phải nắm vững khái niệm này.
– Cần hiểu rõ về mật độ xây dựng để áp dụng vào việc thiết kế, thi công và hoàn thiện công trình đảm bảo theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành.
MẬT ĐỘ XÂY DỰNG
I. Mật độ xây dựng là gì?
– Mật độ xây dựng tiếng anh là Building density. Đây là một khái niệm được quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” được ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/8/2008 của Bộ Xây dựng.
– Theo đó, mật độ xâγ dựng là là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác)
1. Ý nghĩa của mật độ xây dựng
– Mật độ xâγ dựng là chỉ số thể hiện hệ số đất đai quan trọng trong ngành xây dựng khi thi công bất kỳ công trình nào. Chỉ số mật độ xâγ dựng có ý nghĩa như sau:
- Là chỉ số trực quan giúp so sánh được lượng đất sử dụng cho hoạt động dân cư và các hoạt động khác trên tổng diện tích mà mọi công trình sử dụng theo quy định.
- Chỉ số này giúp công trình thiết kế công gian khoa học, rộng rãi, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và sử dụng của mọi người và cả mỹ quan đô thị. Đây là thước đo sự văn minh, giá trị của công trình xây dựng hoặc các dự án khu đô thị, khu dân cư.
- Căn cứ vào mật độ xâγ dựng, chúng ta có thể biết được đất ở đó có mật độ thấp hay cao để xây dựng tiện ích, khu vui chơi, công viên… mọi người.
- Mật độ xâγ dựng là căn cứ để xử phạt các trường hợp xây dựng trái phép, trái quy định, xây dựng ồ ạt, thiếu quy hoạch.
2. Phân loại mật độ xây dựng
– Mật độ xâγ dựng được phân thành 2 loại: mật độ xâγ dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.
a) Mật độ xây dựng thuần
– Mật độ xâγ dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác)
b) Mật độ xây dựng gộp
– Mật độ xâγ dựng gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).
– Mật độ xâγ dựng gộp tối đa cho phép là:
- Mật độ xâγ dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%.
- Mật độ xâγ dựng gộp tối đa của khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%.
- Mật độ xâγ dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%.
- Mật độ xâγ dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%.
- Mật độ xâγ dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.
Xem thêm giá xây nhà trọn tại Hà Nội của gói chúng tôi tại đây
II. Quy định về mật độ xây dựng
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (QCXDVN 01:2008/BXD) đưa ra những quy định bắt buộc cần tuân thủ trong khi lập, thẩm định và phê duyệt đồ án xây dựng. Do đó, mỗi dự án được thi công cần phải tuân thủ tuyệt đối các quy định về mật độ xâγ dựng như sau:
1. Quy định mật độ xâγ dựng nhà phố
– Tùy vào mỗi tỉnh thành sẽ có những quy định về mật độ xâγ dựng nhà phố, nhà ở sẽ hoàn toàn khác nhau. Những quy định về mật độ xâγ dựng nhà phố chung hiện nay gồm có:
a) Mật độ xâγ dựng nhà phố
– Mật độ xâγ dựng các lô đất có diện tích ≤90m2 có thể được xây nhà với mật độ tối đa đến 100%. Nhưng phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, chiều cao công trình và có giải pháp hợp lý về thông gió và chiếu sáng tự nhiên.
– Bảng tiêu chuẩn mật độ xâγ dựng nhà phố như sau:
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1.000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
b) Diện tích và kích thước lô đất
– Lô đất chuẩn được cấp phép xây dựng nhà phố là lô đất có diện tích không nhỏ hơn 36m2 có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3,0m.
– Nhà phố liên kế sâu trên 18m phải bố trí sân trống, giếng trời ở giữa với kích thước không nhỏ hơn 6m2 để đảm bảo thông gió và chiếu sáng.
c) Chiều cao và số tầng
– Chiều cao và số tầng phụ thuộc vào lộ giới – tiếp giáp mặt tiền. Nhà phố thường quy định số tầng và chiều cao như sau:
| Chiều rộng Lộ giới L (m) | Tầng cao cơ bản (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu thuộc trục đường thương mại – dịch vụ (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu công trình xây dựng trên lô đất lớn (tầng) | Cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 (tầng) | Số tầng khối nền tối đa + số tầng giật lùi tối đa (tầng) | Tầng cao tối đa (tầng) |
| (1) | (2) | (3) | (4) | (5) | (6) | (7) | (8) |
| L ≥ 25 | 5 | 1 | 1 | 1 | 7.0m | 7+1 | 8 |
| 20 ≤ L ≤ 25 | 5 | 1 | 1 | 1 | 7.0m | 6+2 | 8 |
| 12 ≤ L ≤ 20 | 4 | 1 | 1 | 1 | 5.8m | 5+2 | 7 |
| 7 ≤ L ≤ 12 | 4 | 1 | 0 | 1 | 5.8m | 4+2 | 6 |
| 3.5 ≤ L ≤ 7 | 3 | 1 | 0 | 0 | 5.8m | 3+1 | 4 |
| L ≤ 3.5 | 3 | 0 | 0 | 0 | 3.8m | 3+0 | 3 |
2. Quy định mật độ xâγ dựng nhà xưởng
– Với đặc thù đặc biệt của nhà xưởng khác với những công trình còn lại, Bộ xây dựng có quy định riêng về mật độ xâγ dựng nhà xưởng, nhà công nghiệp. Cụ thể như sau:
a) Bảng tiêu chuẩn mật độ xâγ dựng nhà xưởng
– Mật độ xâγ dựng sẽ phụ thuộc vào chiều cao của công trình & phần diện tích lô đất. Những công trình có chiều cao, và phần diện tích càng lớn thì mật độ thi công xây dựng càng thấp. Cụ thể, bảng tiêu chuẩn mật độ xâγ dựng nhà xưởng như sau:
| BẢNG TIÊU CHUẨN MẬT ĐỘ XÂY DỰNG NHÀ XƯỞNG | |||
| Chiều cao của công trình trên mặt đất (m) | Mật độ thi công xây dựng (%) với diện tích ≤ 5000m2 | Mật độ xây dựng (%) với phần diện tích 10.000m2 | Mật độ xây dựng (%) với phần diện tích ≥ 20.000m2 |
| ≥ 10 | 70 | 70 | 60 |
| 13 | 70 | 65 | 55 |
| 16 | 70 | 60 | 52 |
| 19 | 70 | 56 | 48 |
| 22 | 70 | 52 | 45 |
| 25 | 70 | 49 | 43 |
| 28 | 70 | 47 | 41 |
| 31 | 70 | 45 | 39 |
| 34 | 70 | 43 | 37 |
| 37 | 70 | 41 | 36 |
| 40 | 70 | 40 | 35 |
| > 40 | 70 | 40 | 35 |
b) Yêu cầu bảo vệ môi trường
– Mật độ nhà xây dựng nhà xưởng phải bảo đảm những yêu cầu về bảo vệ môi trường & an toàn theo quy chuẩn xây dựng trong khu công nghiệp. Hạn chế đến mức thấp nhất các ảnh hưởng xấu tới môi trường đô thị.
– Tối thiểu là 50% diện tích đất phải được trồng cây xanh. Và không có quá 40% diện tích đất có thể được dụng để bố trí bãi đỗ xe, trạm bơm, trạm xử lý nước thải, trạm trung chuyển chất thải rắn.
c) Quy định sử dụng đất công nghiệp làm nhà xưởng
– Theo quy chuẩn QCVN 01:2019/BXD thì khi nhà xưởng sử dụng đất công nghiệp để xây dựng, làm xưởng sản xuất thì phải tuân thủ những quy định sau đây:
- Đất xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp phải được quy hoạch phù hợp với tiềm năng phát triển công nghiệp, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội và các chiến lược phát triển có liên quan.
- Tỷ lệ các loại đất trong khu công nghiệp phụ thuộc vào loại hình, tính chất của khu công nghiệp, mô-đun diện tích các lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng, nhưng cần phù hợp với các quy định liên quan.
- Mật độ xâγ dựng thuần trong lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng tối đa là 60%.
– Đồng thời, cần đáp ứng theo những quy chuẩn kỹ thuật quốc gia quy hoạch xây dựng – QCVN 01:2019/BXD.
– Quy chuẩn này quy định về các mức giới hạn của đặc tính kỹ thuật và yêu cầu quản lý bắt buộc phải tuân thủ. Áp dụng trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch.
– Tổ chức thực hiện quy hoạch, quản lý phát triển theo quy hoạch đã được phê duyệt. Làm cơ sở để xây dựng tiêu chuẩn quốc gia, quy chuẩn địa phương trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng.
Xem thêm giá xây nhà trọn tại Hà Nội của gói chúng tôi tại đây
III. Công thức tính mật độ xây dựng
– Căn cứ vào quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3.4.2008 của Bộ Xây dựng quy định cách tính mật độ xâγ dựng như sau:
Mật độ xâγ dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%.
– Trong đó:
- Diện tích đất chiếm của công trình là diện tích đất mà công trình sẽ xây dựng trên tổng diện tích lô đất.
- Tổng diện tích lô đất là tổng tất cả diện tích lô đất bao gồm cả sân vườn, hồ bơi,…
– Ví dụ: Diện tích đất của nhà Bạn 5mx20m = 100m2.
- Phần diện tích bạn xây nhà: 5mx18m = 90m2.
- Như vậy: mật độ xâγ dựng nhà bạn = 90m2/100m2 x100 = 90%
– Trên đây là bài viết mật độ xâγ dựng, hi vọng bài viết mang đến cho bạn nhiều thông tin hữu ích. Nếu bạn còn thắc mắc gì về mật độ xâγ dựng thì có thể để lại thông tin tại form bên dưới để được giải đáp hoặc hỗ trợ nhanh nhất.
